Volgens de Wet waardering onroerende zaken moet een gebouwd eigendom in aanbouw worden bepaald op de vervangingswaarde. Wanneer de eigenaar btw-ondernemer is en de btw volledig in aftrek kan brengen, is voornoemde vervangingswaarde exclusief btw volgens de Hoge Raad.
Een btw-ondernemer is eigenaar van een hotel in aanbouw. In geschil is of de vervangingswaarde van het hotel ex artikel 17 lid 4 Wet WOZ moet worden vastgesteld op de kosten van vervanging inclusief dan wel exclusief btw. Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2022:3372) heeft op basis van de wetsgeschiedenis geoordeeld dat moet worden uitgegaan van de vervangingswaarde inclusief btw. Daarmee was dit oordeel tegenstrijdig aan het oordeel van hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2023:525). Dit hof oordeelde namelijk dat voor de vervangingswaarde moet worden uitgegaan van de waarde exclusief omzetbelasting, als de eigenaar een btw-ondernemer is die de btw volledig in aftrek kan brengen.
Hoge Raad is het niet eens met hof
In cassatie houdt de beslissing van hof Amsterdam echter geen stand. De Hoge Raad stelt voorop dat, anders dan het hof heeft geoordeeld, het in artikel 17 lid 3 Wet WOZ bedoelde begrip vervangingswaarde onverkort van toepassing is bij de waardering van gebouwde eigendommen in aanbouw ex artikel 17 lid 4 Wet WOZ. De rechtspraak die is gevormd over het begrip vervangingswaarde is daarmee dus maatgevend. Volgens die rechtspraak behoort de btw die een ondernemer ter zake van de stichting of aanschaffing van een onroerende zaak in rekening is gebracht niet tot de stichtings- of aanschaffingskosten, voor zover de ondernemer die btw in aftrek zou kunnen brengen. Andersluidende uitlatingen in de wetsgeschiedenis van artikel 17 lid 4 Wet WOZ kunnen hieraan niet afdoen. Die uitlatingen zijn namelijk in strijd met zowel de bewoordingen als het systeem van de wet. Zij wijken bovendien af van de rechtspraak over het – toen al langer bestaande – begrip vervangingswaarde.
Ook voor woningen in aanbouw
De Hoge Raad merkt nog op dat hetgeen in dit arrest is overwogen, geldt voor alle gebouwde eigendommen in aanbouw, dus ook voor woningen in aanbouw.
Btw behoort niet tot vervangingswaarde
Omdat de ondernemer de ter zake van de bouw van het hotel aan haar in rekening gebrachte btw in aftrek kan brengen, had de heffingsambtenaar die btw bij het bepalen van de vervangingswaarde van het hotel buiten beschouwing moeten laten.
Bron @Taxence
